2022/2023 한국 호텔 투자시장 전망
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한국은 지난 10년간 세계 최고의 관광지 중 하나로 급부상하였으며, 해외 입국자 자가격리가 면제되는 2022년 3월 말 이후 국내 호텔 시장이 급속하게 회복될 것으로 전망됩니다. 완화되는 입국허가 요건과 더욱 높아진 한류열풍에 힘입어 방문객수와 호텔업체 매출은 2024년과 2025년에 역대 최고치를 경신할 것으로 예측됩니다.
코로나 팬데믹의 영향으로 한국의 호텔산업은 큰 어려움을 겪었지만, 이 시기에 호텔 시장은 한국경제 및 관광산업의 회복력을 바탕으로 재정비하는 시간을 가졌습니다. 팬데믹 기간 동안 누적된 여행 수요와 성장한 한류의 국제적 인기는 세계 여러 나라에서 한국으로의 여행 수요를 폭발적으로 증가시킬 것입니다.
또한 2020년과 2021년, 여러 건의 용도변경을 위한 호텔 매각으로 야기된 총 객실 수의 감소는 향후 유리한 수요-공급 환경을 제공할 것입니다. 이와 더불어 해외 기업의 국내 방문 및 출장 수요의 회복이 한국의 호텔 시장의 재도약을 가속화할 것으로 예상됩니다.
상대적으로 앞선 입국 규제 완화, 한국 호텔 시장의 뛰어난 회복력, 한류문화로 인한 여행 수요 기대감, 그리고 높은 코로나 백신 접종률에 힘입어 한국 호텔산업은 2022년에 본격적으로 회복될 것으로 전망됩니다. JLL은 2022년 및 2023년에 아래와 같은 다섯 개의 트렌드가 시장의 회복을 주도할 것으로 예상합니다.
1. 중국 관광객의 방한 수요는 줄어들 것이나 이를 상회하는 다양한 국가의 관광객 수요를 유치할 예정
2. 누적된 관광 수요로 인해 럭셔리 호텔 부분이 단기적 호텔 시장 회복을 주도
3. 지방 숙박 시장이 강세를 보인 코로나 시기, 포스트 코로나 시기에는 해외 관광 재개에 힘입어 서울 내 호텔들이 더 빠르게 회복할 전망
4. 용도변경 및 재개발 추세로 미래 공급이 제한되어 유리한 수요-공급 환경 형성
5. 호텔 투자에 대한 관심이 증가하며 호텔 자산 거래 시장을 활발하게 육성
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1. 중국 관광객의 방한 수요는 줄어들 것이나 이를 상회하는 다양한 국가의 관광객 수요를 유치할 예정
한국은 아시아를 넘어 국제적으로 가장 인기 있는 여행지 중 하나로 급부상하였습니다. 2019년 한국에 입국한 해외 방문객 수는 2009년 대비 약 3배가 증가한 1,750만 명을 기록했습니다.
한국의 관광사업이 급격히 성장할 수 있었던 요인 중 하나는 한류의 세계적 대중화입니다. 한국관광공사의 설문조사에 따르면 2019년 한국을 방문하는 관광객 중 23%가 주요 방문 목적을 “K-Pop과 한류 경험”으로 꼽았으며 전 세계적으로 한류 및 K-Pop 팬들과 팬클럽의 수는 지속적으로 증가하는 추세입니다.
하지만 성장세였던 한국 관광산업도 세계적으로 호텔산업에 타격을 주었던 코로나 팬데믹을 피할 수는 없었습니다. 한국은 코로나 초기부터 적극적으로 역학조사, 검사 및 봉쇄 조치를 취했으나 2021년 해외 방문객 수는 967,000명으로, 2019년 고점에 비하면 6%에 불과했습니다.
관광객 수의 급격한 감소 추세는 한국의 가장 중요한 방한국 중 하나인 중국 방문객 수치에서 드러납니다. 2007년 중국인 방문객은 약 110만 명으로 총 방문객의 20%를 차지했지만, 2019년에는 관광객 수가 600만 명으로 5배 이상 성장하여 총 관광객의 34%를 차지했습니다. 하지만 코로나의 출현으로 중국 본토에서의 방문객 입국이 전면 중단된 후 2021년에는 연간 방문자 수가 2019년 기준의 3%에 그치는 20만 명 이하로 감소하였습니다.
현재 중국 정부의 “제로 코로나” 정책과 지정학적 긴장이 고조되는 점을 고려할 때 단기적으로 중국인 방문객 수는 코로나 이전 수치를 하회할 것으로 예상됩니다. 궁극적으로는 중국인 여행객들이 한국으로 돌아올 것이라 예상되지만 2024 년 또는 2025년까지 다른 시장 대비 느린 속도로 회복될 것으로 전망됩니다.
중국인 관광객 수요의 더딘 회복 전망에도 불구하고 한국의 관광산업은 빠르게 반등할 것으로 예상됩니다. 해외여행이 정상화되면서 그간 누적된 한국 문화 및 한류에 대한 수요가 다양한 국가로부터 관광객을 유도할 것으로 전망됩니다. 과거 한류문화의 수요가 높았던 일본, 인도네시아 등 아시아 국가들은 지속적으로 중요한 시장으로 남아 있으며 새로이 북미, 유럽에서 한류에 대한 관심이 급증하여 방문객 공급 시장의 다양화에 기여할 것으로 보입니다.
이에 따라 대규모 단체관광 수요에 대한 의존도가 낮아질 것으로 예상되며, 2019년에 비해 객실점유율은 낮아지지만 객실 단가(ADR)는 상승될 것으로 예상됩니다. 그로 인해 앞으로는 부대시설과 주차공간이 저조한 중저가 호텔보다는 해외운영사 및 브랜드를 갖춘 호텔들이 더욱 인기가 많을 것으로 예상됩니다. 공급시장 다양화는 호텔산업에 긍정적인 영향을 끼칠 것으로 보이지만 코로나 이전 수준의 성장세를 달성하기 위해서는 중국 관광객의 귀환이 필수적일 것으로 예상됩니다.
연기된 출장 수요는 완화되는 입국규제와 함께 다시 증가될 것으로 전망됩니다. 코로나 이전의 비즈니스 방문객은 전체 방한 수요의 20% 미만을 차지하는 것으로 분석되었습니다. 그러나 한류의 열풍과 세계 10위 경제 대국으로의 성장은 비즈니스 수요 시장을 활성화시킬 것으로 예상됩니다. 한국은 현재 관광과 비즈니스 시장을 유치하기 위한 기반을 정비하고 있으며 총 386,000m2 이상의 첨단 컨벤션 공간을 건설하였습니다.
2. 누적된 관광 수요로 인해 럭셔리 호텔 부분이 단기적 호텔 시장 회복을 주도
코로나가 호텔 시장에 끼친 경제적 악영향은 2022년 및 2023년에도 지속될 것으로 예상되지만 2022년 초부터 미약한 회복의 기미를 찾아볼 수 있습니다. 하지만 이 회복 시기에 럭셔리 호텔 부문(Luxury & upperupscale)과 중저가 호텔 부문(Midscale & Economy)의 양극화가 이루어지면서 불균형한 회복의 추세가 확인되고 있습니다.
2021년 연말부로 럭셔리 호텔 부문의 RevPAR는 2019년 대비 86%까지 회복된 반면, 중저가 호텔 부문은 2019년 수치의 66%까지밖에 회복되지 못했습니다. 럭셔리 호텔의 점유율 회복에 있어, 다양한 부대시설(피트니스, 수영장 및 스파)과 식음료 매장을 선호하는 스테이케이션 (“staycation”)과 호캉스 수요가 중요한 동력이 되었습니다. 반면 비즈니스 및 단체 여행에 더 의존했던 중저가 부문 호텔들은 더욱 심각하게 코로나의 영향을 받았습니다.
포스트 코로나 시기에도 단기적으로 여가 수요가 회복을 주도할 전망입니다. STR의 설문조사에 따르면, 관광객들은 코로나의 영향이 지속됨에도 불구하고 2022년에 해외여행을 계획 중이라고 답변했지만 해외 출장은 코로나 이전 수치에 비해 감소했습니다. 이러한 결과는 그동안 누적되어 온 관광 수요가 출장에 대한 필요를 추월한다는 점을 입증합니다. 비록 고가 및 중저가 호텔 부문 모두 코로나 전 대비 저조한 성과를 보이고 있지만 2022년 3월말부로 재개되는 해외여행 및 높은 백신 접종률로 인해 뛰어난 회복세를 기대할 수 있을 것입니다.
3. 지방 숙박 시장이 강세를 보인 코로나 시기, 포스트 코로나 시기에는 해외 관광 재개에 힘입어 서울 내 호텔들이 더 빠르게 회복할 전망
코로나 시기에 폐쇄된 국경으로 인해 해외여행 수요가 국내 여행 수요로 전환되면서 국내 관광시장이 수혜를 받아왔습니다. STR에서 한국 호텔 시장을 추적하기 시작한 이후 2021년 3월 최초로 지역 관광지(서울 및 인천 제외 시장)에서 객실 점유율 수치가 인천 및 서울 지역의 객실 점유율을 앞질렀습니다. 또한 STR의 연구에 따르면 지방 관광지의 럭셔리 호텔들은 국내 여행 수요에 힘입어 서울 내 호텔들보다 코로나 이전 수준으로 더 빠르게 회복하였습니다.
반대로 서울의 호텔 시장은 코로나의 영향을 더 직접적으로 받았는데, 이는 해외 단체 및 해외 관광객에 의존하는 중저가 호텔들이 지역에 비해 더 많았기 때문입니다.
하지만 해외여행이 곧 가능해지는 현시점에서 서울 내 호텔들이 더욱 강력한 회복세를 보일 것으로 전망됩니다. 해외 방문객의 대다수는 타지역을 방문하지 않고 서울 및 인천지역에 남습니다. 반면 국경이 열리면 지방 시장들의 회복을 이끈 국내여행객들은 괌, 사이판, 필리핀, 베트남과 같은 주변 해외 관광지로 유출되어 지방 호텔 시장은 코로나 이전의 수준으로 돌아갈 것으로 보입니다. 추가적으로 지방 관광지에 계획된 새로운 호텔 증설은 장기적으로 지방시장의 미래 실적에 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
4. 용도변경 및 재개발 추세로 미래 공급이 제한되어 유리한 수요-공급 환경 형성
2012년부터 2020년까지 한국의 호텔 객실 수는 거의 두 배 증가했으며, 이는 대부분 2014년 아시안 게임과 2018년 겨울 올림픽 등 주요 이벤트 준비를 위해 객실 수가 추가되었습니다. 이 시기의 호텔 증설은 높은 용적률과 낮은 주차 요건을 허용하는 관광진흥법으로 인해 가속화되었습니다. 정책 완화로 박차가 가해진 호텔 시장의 증설은 대부분 저가부문의 “관광호텔”로 구성되어 있던 반면, 신규 증설 예상 호텔들은 럭셔리 부문의 호텔로 구성될 전망입니다.
포스트 코로나 시기 호텔 공급 성장은 감속할 것으로 전망되며 긍정적인 수요-공급 환경이 마련될 것으로 예상됩니다. 토지매입비용 증가와 호텔 개발 인센티브 감소로 인해 공급 성장은 과거에 비해 둔화될 것입니다. 또한 최근 거래된 호텔들의 큰 비중이 용도변경(예: 거주 또는 상업용) 또는 재개발을 통해 기존 호텔 객실의 공급을 감축시켰습니다.
2019년에는 110여 개의 호텔 객실이 용도변경을 위한 매각을 통해서 감소되었으나, 연당 감소되는 객실 수는 2020년에는 755실, 2021년에 2,160실까지 증가하였습니다. 용도변경을 목적으로 매각된 호텔의 사례로는 르메르디앙 서울, 쉐라톤 서울 팰리스 강남, 한강관광호텔, 해운대그랜드호텔 등이 있습니다.
5. 호텔 투자에 대한 관심이 증가하며 호텔 자산 거래 시장을 활발하게 육성
2021년, 한국은 역사상 가장 높은 1.7조 원의 호텔 거래 규모를 기록하면서 2019년 이후 최고점을 새로 달성하였습니다. 거래의 상당 부분은 300억 원 미만의 소규모 호텔 및 모텔 이었으나 르메르디앙 서울처럼 용도변경을 위한 대규모 거래 또한 2021년을 장식하였습니다. 이는 한국 역사상 최대 판매가이자 2021년 아시아 태평양 최대 거래 규모였습니다.
그 외 주요 거래로는 머큐어 앰배서더 홍대(Mercure Ambassador Hongdae), 포 포인츠 바이 쉐라톤 서울 구로 (Four Points by Sheraton Guro), 디큐브시티 쉐라톤 (D-Cube City Sheraton)이 있습니다.
2022년에도 2021년의 상승세를 이어서 활발한 호텔 투자가 시행될 것을 기대하며 약 1.2조 원의 거래 규모를 상회할 것으로 예상하고 있습니다.
국내 호텔 투자시장의 긍정적 투자 관점
l 국내외 투자자들은 한국 호텔 시장의 긍정적인 동향과 입증된 회복력에 관심을 기울이고 있습니다. 국내 부동산 투자자들은 용도변경 투자 기회들을 모색하는 반면 해외 기관 투자자들은 아시아의 최대 수도 중 하나인 서울에서 다양한 부동산 투자 기회를 찾고 있습니다.
l 국내 부동산 시장은 임대 호텔(마스터 리스)에 투자할 수 있는 기회들을 제공합니다.
l 국내 부동산 시장에서는 다양한 금융 서비스 기관들의 매각 후 임대(sale lease back) 및 지분 거래(share deal) 등 다양한 딜 구조를 상대적으로 저렴한 비용으로 도입할 수 있습니다.
국내 호텔 투자시장의 리스크
l 호텔 외 토지 및 모든 부동산 부문의 가격이 인상되는 상황에서 향후 시장 변동의 위험요소가 있습니다.
l 국내 투자자들은 아직도 용도변경 외 호텔 투자를 단기간적으로 꺼려 하고 있지만 국내외 관광 수요가 성장함에 따라 투자자들의 관심도 회복할 것입니다.
l 아직 코로나로 인한 불확실성 때문에 매각가에 대한 매도자와 매수자의 의견이 상반되지만 향후 회복 시기에는 매각가에 대한 기대치가 합의에 가까워질 것으로 예상됩니다.
출처: [JLL]2022-2023 한국 호텔 투자시장 전망: 재도약의 출발점